爭議解決

合約受挫失效原則：冠狀病毒大流行（Covid-19）是否為商業租戶不支付租金提供了法律依據？

作者：陳韻祺, 謝昇餘及何樂為

與世界其他地區一樣，香港正竭力應對冠狀病毒在不同方面造成的影響。冠狀病毒大流行不僅奪走了無數生命，而且大肆破壞了經濟。您是否租用了你以為就能負擔得起的房屋，直至冠狀病毒改變一切之前？您是否打算以冠狀病毒為由而退出已經簽署了的租賃協議？在本文中，我們將列出一些常見問題並為您提供答案，以便您可以了解公共衛生突發事件（例如冠狀病毒）可能對房東和房客的權利和義務產生什麼影響。

問題1：是否有人曾因病毒爆發而提起訴訟以終止租賃協議/擺脫租賃義務？↓

問題2：Li Chun Wing的判決是否使未來的租戶不再因Covid-19大流行而依賴合約受挫失效原則？↓

問題3：那麼，租戶如何才能立即終止租約並要求退還預付了的租金/押金？↓

問題4：鑑於上述情況，房東應採取什麼行動？↓

問題5：如果我打算簽訂新的租賃協議，應該注意什麼？↓

問題1：是否有人曾因病毒爆發而提起訴訟以終止租賃協議/擺脫租賃義務？

回答:

是的，但是相關案例是關於家庭租賃的情況。

2003年，香港因嚴重急性呼吸系統綜合症（SARS）爆發而遭受重創。該綜合症在全球感染了8,096人，造成744人死亡。香港的私人住宅淘大花園E座不幸有共107人被感染。鑑於形勢嚴峻，政府對該處施加了10天的隔離令，強行撤離其中的所有居民。隨後，科學研究發現污水處理系統中的U型渠乾涸，導致病毒從建築污水處理系統傳播回公寓。

不幸的淘大花園E座租戶面臨兩難困境：在這種情況下，他們是否有法律根據終止租約？還是應該在隔離令期滿後繼續留在這個對許多人來說並不安全的場所？

該問題在香港區域法院Li Chun Wing v Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKLRD 754一案中得到了法庭的指引。在此案中，E座的租戶（“ T”）在隔離令失效後終止了他的兩年租約，而房東（“ L”）針對T向法庭申請簡易判決，對T索取應計租金和因據稱拒絕租賃協議而造成的損失。因此，在該案中法院要考慮的是，T是否有權終止租賃協議。

T主要依賴的法律原則是合約受挫失效。這個原則所指的是，當發生重大事件（沒有任何一方違約且合同未提供清楚足夠的條款）時，從而大大改變了當事方可以合理考慮的未履行的合同權利和/或義務在執行時，法庭可以決定各方毋須進一步執行合同。但是，該重大而突發的事件不僅必須增加簽約方的負擔，而且必須要如此重要以至於要完全從合同中解除當事人，否則會造成不公平的情況。在考慮合約受挫失效的論點時，區域法院指出，此案的10天隔離令就房舍的整體使用而言是微不足道的，因為有關租賃協議的期限為2年。因此，法院駁回了關於合約受挫失效的論點，並裁定租賃令不受隔離令的影響。

T的另一種論點是，租賃協議中應該有一個隱含的約定使該場所適合租客居住。法院同樣駁回了這個論點，因為法院通常不會在租賃協議中加入這種隱含的約定，而且無論如何，在該案件中並沒有證據表明在隔離令期滿後該棟大廈仍然是不安全的。

問題2：Li Chun Wing的判決是否使未來的租戶不再因Covid-19大流行而依賴合約受挫失效原則？

回答：

不一定。

法院在Li Chun Wing的判詞中強調：導致承租人對房屋的預期使用中斷的事件不會使租賃受挫失效，除非該中斷預計會持續至租賃的完結，或至少會持續在未到期的期限內很長一段時間。

這就是說，流行病的持續時間，或更確切地說，與租期相比流行病的相對持續時間，是決定租約是否受挫的重要因素。正如傳染病專家指出的那樣，Covid-19可能不會迅速消失，我們可能不得不與之展開長期戰爭。這可能與SARS疫情形成鮮明對比。SARS疫情最初對香港造成了沉重打擊，但在數週內迅速得到緩解。

因此，對於租期短的租戶來說，他們可能更容易依賴合約受挫失效原則。但是，這並不意味著長租約永遠都不能同樣地依賴挫敗原則，因為Li Chun Wing只是區域法院的裁決。另一方面，在最近的英國高等法院Canary Wharf (BP4) T1 Limited & ors v European Medicines Agency [2019] EWHC 335 (Ch)一案中，有人提出這不僅僅是租約時長的問題，而取而代之的是，法院應通過綜合考慮所有情況來決定合同的“共同目標”是否受到挫敗。這將要求我們超越租賃本身並考慮以下的因素：

– 租約簽署時的背景或上下文

– 租約訂立時雙方(特別是關於風險)的知識，期望，假設和考慮

– 重大事件的性質；和

– 各方對在新情況下對能否履行合同未來表現的可能性進行的合理和客觀推測

問題3：那麼，租戶如何才能立即終止租約並要求退還預付了的租金/押金？

回答：

除非合同另有規定，否則房東和租戶通常無權在合同規定的期限屆滿之前隨時終止租約。在大多數情況下，即使使了用不可抗力條款，它們也僅允許暫停租金或減租，而不允許終止租賃。但是，除了上述可能引起合約挫敗失效的情況外，在某些情況下，如果發生了毀約性違約，則非違約方有權終止租賃。

通常，只有在違反合同的程度足以使非違約方被剝奪合同“實質上所有利益”的情況下，才產生毀約性違約。如果房東單方面決定關閉租賃地點，除非雙方另有同意，房東有可能會違反了默示的隱含的安靜享受條款。但是，在政府強制關閉的情況下，會比較難將錯誤歸咎於房東並聲稱房東違反了租約。

就租戶預付的租金或預付款（例如兩個月的租金）而言，首先，必須轉向實際的租賃協議，並檢查雙方方是否就如何處理定金達成協議。如果合同在此問題上不清楚或沉默，則需要對租賃協議和情況進行逐案分析。在簡單直接的情況下，即房東違反了租賃協議以致引起毀約性違約，則租戶幾乎可以確定終止租賃並要求退還押金。相反，如果承租人是違約方，則房東可能會將押金用於支付因承租人違約造成的損失。

但是，如上所述，很多時候承租人可能不能夠客易地確定他/她是否有權以其他理由（例如沮喪）撤銷合同或終止合同（請參閱上文問題2的答案）。這是房客必須格外謹慎的地方，因為如果後來裁定該違規行為不是毀約性的違規行為，則他們可能有責任向房東賠償未付的租金，間接損失和法律費用。

問題4：鑑於上述情況，房東應採取什麼行動？

回答：

對於房東，在開始任何法律收取租金之前，請務必考慮您收取租金的權利是否受到Covid-19的影響。如下所述，您的租賃協議中可能包含合同條款（例如不可抗力條款和“重大不利變化”條款），這些條款已經考慮到了流行病/大流行的情況，並使當事方在特定情況下不必履行合同。當然，答案將在很大程度上取決於當事方的意圖和其他環境因素。

問題5：如果我打算簽訂新的租賃協議，應該注意什麼？

回答：

除了明確的合同終止條款外，各方還必須注意不可抗力條款和“重大不利變化”（MAC）條款。

有關不可抗力條款的討論，請參閱我們的高級合夥人Gordon Oldham撰寫的文章：https://oln-law.com/are-you-frustrated-by-your-force-majeure-clause。締約方可考慮提供明確明確的不可抗力條款，以包括流行病/大流行事件。

此外，合同中通常會包含MAC條款，其中明確規定，某些重大改變一方當事人的業務、營運、資產、負債、狀況（例如財務狀況）的事件可能會產生終止協議的權利。同樣，與不可抗力條款一樣，如果各方希望依靠MAC條款，該條款必須明確地包括流行/大流行事件。如果以一般方式起草MAC條款，則法院傾向於狹義地解釋該條款並將Covid-19排除為MAC事件。在確定是否觸發MAC子句時，還必須針對以下情況進行案例分析：

– 雙方的意圖

– 雙方對處理Covid-19情況的討論；

– 該方業務的市場可比性；和

– 將該方的業務績效與可比市場的績效進行比較。

結語

隨著Covid-19形勢的不確定性發展，我們認為可能會出現一些案例，測試合約受挫失效原則是否可以將租戶從租約中解僱，以及在什麼情況下會發生這種情況。在有明確的指導方針之前，我們建議房東和租戶都留意情況並審查關鍵的租賃協議條款，以評估Covid-19對他們造成的具體影響。與大多數其他爭端類似，最好的解決辦法是始終考慮各種商業現實和實用性來嘗試友好的談判和討論。如果租戶發現不可避免地要放棄租金，我們建議他/她與房東進行討論，並嘗試在採取任何法律行動之前理清租金減免是否可行。

如果您希望獲得法律意見以評估您的當前狀況，請隨時與我們聯繫（anna.chan@oln-law.com或martin.tse@oln-law.com），我們很樂意為您提供解答和幫助。

免責聲明：本文僅供參考。本文中的任何內容均不得解釋為對任何人的香港法律意見或任何與此有關的法律意見。高李嚴律師樓對因本條所載材料所造成的任何行為所造成的任何損失和/或損害不承擔任何責任。

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