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合约受挫失效原则：冠状病毒大流行（Covid-19）是否为商业租户不支付租金提供了法律依据？
22 Apr 2020
与世界其他地区一样，香港正竭力应对冠状病毒在不同方面造成的影响。冠状病毒大流行不仅夺走了无数生命，而且大肆破坏了经济。您是否租用了你以为就能负担得起的房屋，直至冠状病毒改变一切之前？您是否打算以冠状病毒为由而退出已经签署了的租赁协议？在本文中，我们将列出一些常见问题并为您提供答案，以便您可以了解公共卫生突发事件（例如冠状病毒）可能对房东和房客的权利和义务产生什么影响。
问题1：是否有人曾因病毒爆发而提起诉讼以终止租赁协议/摆脱租赁义务 ↓
问题2：Li Chun Wing的判决是否使未来的租户不再因Covid-19大流行而依赖合约受挫失效原则？↓
问题3：那么，租户如何才能立即终止租约并要求退还预付了的租金/押金？↓
问题1：是否有人曾因病毒爆发而提起诉讼以终止租赁协议/摆脱租赁义务？
回答:
是的，但是相关案例是关于家庭租赁的情况。
2003年，香港因严重急性呼吸系统综合症（SARS）爆发而遭受重创。该综合症在全球感染了8,096人，造成744人死亡。香港的私人住宅淘大花园E座不幸有共107人被感染。鉴于形势严峻，政府对该处施加了10天的隔离令，强行撤离其中的所有居民。随后，科学研究发现污水处理系统中的U型渠干涸，导致病毒从建筑污水处理系统传播回公寓。
不幸的淘大花园E座租户面临两难困境：在这种情况下，他们是否有法律根据终止租约？还是应该在隔离令期满后继续留在这个对许多人来说并不安全的场所？
該問題在香港區域法院Li Chun Wing v Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKLRD 754一案中得到了法庭的指引。在此案中，E座的租戶（“ T”）在隔離令失效後終止了他的兩年租約，而房東（“ L”）針對T向法庭申請簡易判決，對T索取應計租金和因據稱拒絕租賃協議而造成的損失。因此，在該案中法院要考慮的是，T是否有權終止租賃協議。
T主要依賴的法律原則是合約受挫失效。這個原則所指的是，當發生重大事件（沒有任何一方違約且合同未提供清楚足夠的條款）時，從而大大改變了當事方可以合理考慮的未履行的合同權利和/或義務在執行時，法庭可以決定各方毋須進一步執行合同。但是，該重大而突發的事件不僅必須增加簽約方的負擔，而且必須要如此重要以至於要完全從合同中解除當事人，否則會造成不公平的情況。在考慮合約受挫失效的論點時，區域法院指出，此案的10天隔離令就房舍的整體使用而言是微不足道的，因為有關租賃協議的期限為2年。因此，法院駁回了關於合約受挫失效的論點，並裁定租賃令不受隔離令的影響。
T的另一种论点是，租赁协议中应该有一个隐含的约定使该场所适合租客居住。法院同样驳回了这个论点，因为法院通常不会在租赁协议中加入这种隐含的约定，而且无论如何，在该案件中并没有证据表明在隔离令期满后该栋大厦仍然是不安全的。
问题2：Li Chun Wing的判决是否使未来的租户不再因Covid-19大流行而依赖合约受挫失效原则
回答：不一定。法院在Li Chun Wing的判词中强调：导致承租人对房屋的预期使用中断的事件不会使租赁受挫失效，除非该中断预计会持续至租赁的完结，或至少会持续在未到期的期限内很长一段时间。这就是说，流行病的持续时间，或更确切地说，与租期相比流行病的相对持续时间，是决定租约是否受挫的重要因素。正如传染病专家指出的那样，Covid-19可能不会迅速消失，我们可能不得不与之展开长期战争。这可能与SARS疫情形成鲜明对比。 SARS疫情最初对香港造成了沉重打击，但在数周内迅速得到缓解。因此，对于租期短的租户来说，他们可能更容易依赖合约受挫失效原则。但是，这并不意味着长租约永远都不能同样地依赖挫败原则，因为Li Chun Wing只是区域法院的裁决。另一方面，在最近的英国高等法院Canary Wharf (BP4) T1 Limited & ors v European Medicines Agency [2019] EWHC 335 (Ch)一案中，有人提出这不仅仅是租约时长的问题，而取而代之的是，法院应通过综合考虑所有情况来决定合同的“共同目标”是否受到挫败。这将要求我们超越租赁本身并考虑以下的因素：- 租约签署时的背景或上下文- 租约订立时双方(特别是关于风险)的知识，期望，假设和考虑- 重大事件的性质；和- 各方对在新情况下对能否履行合同未来表现的可能性进行的合理和客观推测 问题3：那么，租户如何才能立即终止租约并要求退还预付了的租金/押金？回答：除非合同另有规定，否则房东和租户通常无权在合同规定的期限届满之前随时终止租约。在大多数情况下，即使使了用不可抗力条款，它们也仅允许暂停租金或减租，而不允许终止租赁。但是，除了上述可能引起合约挫败失效的情况外，在某些情况下，如果发生了毁约性违约，则非违约方有权终止租赁。通常，只有在违反合同的程度足以使非违约方被剥夺合同“实质上所有利益”的情况下，才产生毁约性违约。如果房东单方面决定关闭租赁地点，除非双方另有同意，房东有可能会违反了默示的隐含的安静享受条款。但是，在政府强制关闭的情况下，会比较难将错误归咎于房东并声称房东违反了租约。租户预付的租金或预付款（例如两个月的租金）而言，首先，必须转向实际的租赁协议，并检查双方方是否就如何处理定金达成协议。如果合同在此问题上不清楚或沉默，则需要对租赁协议和情况进行逐案分析。在简单直接的情况下，即房东违反了租赁协议以致引起毁约性违约，则租户几乎可以确定终止租赁并要求退还押金。相反，如果承租人是违约方，则房东可能会将押金用于支付因承租人违约造成的损失。但是，如上所述，很多时候承租人可能不能够客易地确定他/她是否有权以其他理由（例如沮丧）撤销合同或终止合同（请参阅上文问题2的答案）。这是房客必须格外谨慎的地方，因为如果后来裁定该违规行为不是毁约性的违规行为，则他们可能有责任向房东赔偿未付的租金，间接损失和法律费用。 问题4：鉴于上述情况，房东应采取什么行动？回答：对于房东，在开始任何法律收取租金之前，请务必考虑您收取租金的权利是否受到Covid-19的影响。如下所述，您的租赁协议中可能包含合同条款（例如不可抗力条款和“重大不利变化”条款），这些条款已经考虑到了流行病/大流行的情况，并使当事方在特定情况下不必履行合同。当然，答案将在很大程度上取决于当事方的意图和其他环境因素。 问题5：如果我打算签订新的租赁协议，应该注意什么？回答：除了明确的合同终止条款外，各方还必须注意不可抗力条款和“重大不利变化”（MAC）条款。有关不可抗力条款的讨论，请参阅我们的高级合伙人Gordon Oldham撰写的文章：https://oln-law.com/are-you-frustrated-by-your-force-majeure-clause。缔约方可考虑提供明确明确的不可抗力条款，以包括流行病/大流行事件。此外，合同中通常会包含MAC条款，其中明确规定，某些重大改变一方当事人的业务、营运、资产、负债、状况（例如财务状况）的事件可能会产生终止协议的权利。同样，与不可抗力条款一样，如果各方希望依靠MAC条款，该条款必须明确地包括流行/大流行事件。如果以一般方式起草MAC条款，则法院倾向于狭义地解释该条款并将Covid-19排除为MAC事件。在确定是否触发MAC子句时，还必须针对以下情况进行案例分析：- 双方的意图- 双方对处理Covid-19情况的讨论；- 该方业务的市场可比性；和- 将该方的业务绩效与可比市场的绩效进行比较。 结语随着Covid-19形势的不确定性发展，我们认为可能会出现一些案例，测试合约受挫失效原则是否可以将租户从租约中解雇，以及在什么情况下会发生这种情况。在有明确的指导方针之前，我们建议房东和租户都留意情况并审查关键的租赁协议条款，以评估Covid-19对他们造成的具体影响。与大多数其他争端类似，最好的解决办法是始终考虑各种商业现实和实用性来尝试友好的谈判和讨论。如果租户发现不可避免地要放弃租金，我们建议他/她与房东进行讨论，并尝试在采取任何法律行动之前理清租金减免是否可行。 如果您希望获得法律意见以评估您的当前状况，请随时与我们联系（anna.chan@oln-law.com或martin.tse@oln-law.com），我们很乐意为您提供解答和帮助。免责声明：本文仅供参考。本文中的任何内容均不得解释为对任何人的香港法律意见或任何与此有关的法律意见。高李严律师楼对因本条所载材料所造成的任何行为所造成的任何损失和/或损害不承担任何责任。
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